Опубликовано на: Ср, Ноя 18th, 2015

Нужно ли получать разрешение на строительство?

Поделиться этой

С принятием закона «О дачной амнистии» многие граждане получили возможность оформить свои индивидуальные жилые дома в упрощенном порядке, не предъявляя при этом разрешения на строительство, а во многих случаях и вовсе избежав процедуры его получения. О том,  для чего нужен такой документ и чем грозит его отсутствие, – данная статья.

Blueprints30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-ФЗ, получивший широкую известность как закон «О дачной амнистии». Новые правила коснулись объектов, возводимых на земельных участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Для регистрации права собственности на такие строения с учётом документов, указанных в законе № 122-ФЗ о регистрации, гражданину необходимо было предоставить кадастровый паспорт, а также правоустанавливающий документ на земельный участок.

В данный перечень не было включено требование о предоставлении разрешения на строительство индивидуального жилого дома, что позволило многим оформить право собственности, не предъявляя его в регистрирующие органы. Принятые нововведения значительно упростили процедуру государственной регистрации прав, но вместе с тем стали причиной для отказа граждан в получении указанного документа.

Как следует из положений Градостроительного кодекса, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право осуществлять строительство.

На сегодня требование об обязательном получении разрешения в случае возведения индивидуального жилого дома содержится в п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса. При этом для получения указанного документа застройщику необходимо предоставить в уполномоченный орган правоустанавливающий документ на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Как следует из закона «О дачной амнистии», в контексте рассматриваемого вопроса, он не содержал каких-либо положений, отменяющих обязательные требования градостроительного законодательства о получении разрешения на строительство таких объектов.

Очевидно, что принятие указанного закона имело цель не отменить порядок получения разрешения при строительстве новых объектов, но упростить регистрацию уже возведённых жилых домов, зачастую построенных без каких-либо документов и согласований. Данная мера, безусловно, сыграла свою роль в решении жилищного вопроса многих семей, за что заслуженно получила в народе статус «дачной амнистии».

Как было отмечено ранее, благие намерения законодателя имели побочный эффект, результатом чего стал массовый отказ граждан от получения разрешения на строительство индивидуальных жилых домов. Вместе с тем выявился и ряд других проблем, связанных со строительством многоквартирных жилых домов на земельных участках, предназначенных для индивидуальной жилой застройки.

Так можно ли  на самом деле построить дом при отсутствии разрешения? Едва ли. Кроме того, что строительство подобных объектов без разрешения само по себе является административным правонарушением, предусмотренным ст. 9.5 КоАП, оно также несёт признак самовольной постройки, что в свою очередь создает предпосылки для сноса такого объекта.

С этим требованием может обратиться любое лицо, неравнодушное к вашей стройке, и причиной тому могут быть неаккуратно выложенные строительные материалы или шумные рабочие, нарушающие общественный покой. В конечном итоге о самовольной постройке может заявить «добрый» сосед, если вы однажды поставите свою машину на его газон.

Риски сноса самовольной постройки, казались бы, несущественны, если бы они  не имели своего основания. Как справедливо указал Верховный суд, одно лишь отсутствие разрешения на строительство не может быть признано существенным нарушением градостроительных норм и правил, влекущим снос объекта, но вместе с тем оно остаётся квалифицирующим признаком самовольного строительства.

Для многих сегодня создание собственного дома является давней мечтой, к которой люди стремятся всю жизнь. Такая идея зачастую требует огромных материальных, временных и моральных усилий. При таких обстоятельствах получение разрешения на строительство является одним из обязательных этапов, исключающих возникновение неприятных последствий.

Кроме того, со вступлением в действие с 1 марта текущего года  новой редакции Земельного кодекса РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права – п. 4 данной статьи. При отсутствии вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Однако согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Таким образом, заключить новый договор аренды земельного участка после истечения срока действия старого для индивидуального жилищного строительства стало возможным только при соблюдении арендатором трёх основных условий: отсутствия задолженности по арендной плате, начала освоения земельного участка, наличия заявления о заключении нового договора, написанного заблаговременно, до истечения срока действия предыдущего договора.

Е. Брезгин,

начальник отдела архитектуры и градостроительства районной администрации

Об Авторе